【知乎首发】酒店改造之机电管控（上）

南方刺

伴随城市发展及存量时代的到来，城市更新业务增长强劲。

酒店消费观念因时代变化不断更新，极大地推动了酒店业对产品升级的需求。如黑石M+酒店这样的酒店改造，会像雨后春笋一样爆发。



上海黑石M+酒店


一些运营多年的酒店，其设计风格和功能布局已无法满足市场需求，同时酒店机电系统也面临老化的局面。机电系统的安全可靠运行，是酒店正常运营的基础，机电系统的节能高效运行，更是酒店提升盈利率的必要条件。
酒店存量更新迭代已成大势所趋。




本篇小樘将结合改造项目的亲身经验，先聚焦于设计准备阶段，和樘粉们聊聊机电专业的管控重点。

#1 资料收集

在营酒店不同于新建酒店，改造设计前期，资料收集必不可少，因为这些资料能够较客观地反映酒店现状，是改造前机电系统勘察、技术诊断的基础，并能够为前期投资成本测算、改造可行性评估提供依据。




开业前的竣工资料收集，包含以下这些：
（1）   项目的竣工图，对于了解该项目整体情况非常关键，尤其对于机电专业，很多施工工艺都是隐蔽工程，从图纸上才能更清楚地了解机电系统，特别是机电管线的敷设路由。
（2）   厂家的深化图：如变电所的高低压配电柜布置图，楼宇自控系统的点表图等。深化图反映了各设备厂家最后的落地实施方案及设备配置，是改造必不可少的资料。
（3）   原设计过程中政府或相关行业一些重要文件和批复，如外审意见、消防专家论证会文件等。查阅这些过往批复资料，能对项目有更深的了解，也能对竣工图上的一些疑点有解释作用。



在营酒店运营时间一般长达十年以上，为满足日常运营需求，酒店会自行经历多轮局部的改造升级，故这些升级的资料也同样重要。开业后的工程资料收集，包括以下这些：
（1）   节能改造相关：如冷冻机房的节能改造、锅炉的节能改造。
（2）   弱电系统相关：如计算机无线网络系统升级、视频监控系统局部升级。
（3）   固定资质设备清单，由工程部、保安部及信息技术部分别提供，确认各设备的使用年限、品牌型号参数等信息。基于这些设备清单，以评估设备的利旧可能性和改造后的兼容性。
（4）   实际用电数据的收集。改造后会涉及负荷新增，故运营中的实际用电数据就才是变压器负载率的真实反映，需要收集至少三年的全年各时段变电所低配柜电表数据，主要是用来确认各变压器的实际负载率，并评估是否有新增负荷的空间。



#2需求收集

设计为运营服务，小樘已多次提出“运营先导，提前布局”的思维模式。在营酒店，运营人员有条件提前介入项目，与新建酒店相比可以说这是个得天独厚的优势，设计应在前期同酒店的各部门进行沟通，充分了解并搜集各部门运营反馈信息，以便在改造翻新中落实，常见问题如下：



运营常见问题反馈表

运营常见问题反馈表酒店实际运营中的功能需求、工程运营经验，作为酒店机电系统改造翻新的输入前置条件，具有一定的指导作用。但酒店提出的诉求是否接受并在改造设计中落实，需要结合改造的客观条件及成本情况综合评判。
#3现场察勘

如改造项目现场勘察不充分，当原有吊顶“开膛破肚”掀开后的瞬间，机电管线给你带来的将会是“惊吓”。竣工资料并不一定与现场的实际情况完全相符，为了避免因图纸遗漏缺失、图纸与现场不一致等造成的设计返工及工期延误等情况发生，故设计人员应亲历亲为，踏勘现场，复核图纸与现场的契合度，并结合现场实勘结果，如设备房、管井的安装空间，梁下空间等情况评估改造的可能性。


举个栗子：
变电所低压柜出线低压系统图纸往往和现场实际低压柜出线有区别，大多是因为在酒店运营中，工程部根据运营需求增加或修改了部分出线，比如零零星星的增加某室外广告牌配电等，未经正规设计渠道的设计变更，在竣工资料中一般均不会有实际反映。




对此，常规做法是通过现场拍照并与竣工图纸逐一对比，记录并梳理所发现的不同之处。现场实际勘察后，需要形成相应的机电系统勘察报告，报告需要包含旧设备的使用年限（结合工程部提供的固定资产设备清单）、寿命、维护保养情况、目前状态以及现场电气线路敷设情况、电线电缆的老化情况等。现场勘察关注事项，详见下表：


另外，如酒店自投入使用以来没有进行过冷冻机房等的节能改造或多年未进行过能效评估，建议借酒店改造翻新的机会，同步评估机房设备管线现状、机房能效、运行控制策略。
一般而言，冷冻机房智能化控制优化后，节能率可达15%~25%，为业主呈现更高效、更经济的“能源站”。



#4写在最后

酒店机电系统为客人带来舒适、便捷的入住体验，包括洗澡热水、冷暖空调、灯光氛围及厨房排烟等。机电“专而广”，系统“多而散”，直接影响着酒店的建设品质。

下篇小樘将从机电各专业的技术角度，和各位深度探讨那些容易被忽略的设计细节。喜欢城市更新内容的樘粉们，请在文末点个“赞”和“在看”，给予小樘鼓励和支持。
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